[빅데이터 속 세상 보기] 시내에서 외곽으로, 다시 시외로 서울 인구가 빠져나간다 > Vol 745 April 2016 > 금융웹진

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빅데이터 속 세상 보기 : 시내에서 외곽으로, 다시 시외로 서울 인구가 빠져나간다

최근 서울의 이사와 관련한 가장 큰 특징은 전체적으로 인구가 줄어든다는 것이다. 지난 호에서 살펴보았던 바와 같이 경기도로 이동하는 인구가 많고 세종시로도 일부 빠져나가고 있다. 2010년 1천57만 5천447명에서 5년째 감소세가 이어지면서 1천만 명 아래까지로 줄어드는 상황이다. 이에 서울시에서는 인구수 천 만이라는 심리적인 선을 지켜내기 위한 특단의 대책까지 세우는 등 고군분투하고 있다는 소식도 들린다.
서울에서 다른 지역으로 인구가 이동한다는 사실은 뉴스를 통해서도 많이 보도되고 있다.『KB주택가격동향』을 보면 2015년 말 기준 서울의 아파트 전세가율은 73.4%였고 이는 전년도 말의 수치인 65.7%에서 7.6%나 상승한 것이다(출처 :『헤럴드경제』2016년 1월 23일자). 전세가율이 80% 이상 되는 것은 위험수위라는 지적이 나오고 있는데 이에 근접해가는 모습이 큰 우려를 낳고 있다. 결국 전세가 상승이 서울 이외의 지역으로 이주하는 현상이 벌어지는 것에 결정적인 요인 중 하나라는 해석은 상당히 설득력이 있어 보인다.
서울 내에서 구별로 나누어 살펴보면 <그림 1>의 지도상에 나타난 구별 주택거래지수는 주택 실거래계약건수를 구별 세대수로 나누어 구한 값이다. 매매와 전·월세를 모두 포함한 것이며 가장 높은 값을 100으로 두고 다른 구의 값을 나타냈다. 서울시 25개 구의 값을 비교해보면 강동구와 송파구가 거의 비슷한 수준을 보이면서 1, 2위를 차지했고 서초구와 강남구가 그 다음을 차지했다. 구별 주택거래지수에서 가장 낮은 값을 보인 구는 관악구였고, 종로구가 다음 순위를 차지했다. 뒤이어 금천구와 중랑구, 중구 역시 낮은 주택거래지수를 보였다. 참고로 서울에서 가장 많은 인구가 거주하는 구는 송파구로 67만 명이 거주하며, 가장 적은 인구가 거주하는 곳은 중구로 13만 명 가량이다. 무려 다섯 배나 차이가 난다.
주택거래지수를 전체적으로 보면 강남권의 지역들이 강북에 비해서 대체적으로 높다. 또 위치상으로 서울의 한가운데인 중구를 중심으로 주변의 지역들이 상대적으로 낮은 주택거래지수를 보이는 반면 노원구와 마포구, 양천구 등 서울의 사방 외곽지역이 주택거래지수가 좀 더 높은 편이었다.

<그림 1> 2015년 서울시 구별 주택거래지수

서울시에 존재하는 25개의 구들의 값을 비교해보면 강동구와 송파구가 거의 비슷한 수준을 보이면서 각기 1, 2위를 차지했고 서초구와 강남구가 그 다음을 차지했다.
자료 출처 : 국토교통부 부동산실거래가 공개시스템

<그림 2>의 순전입비율은 전출세대수와 전입세대수의 차이를 세대수로 나눈 것이다. 값이 음수라는 것은 전출이 더 많다는 것이며 서대문구와 강서구 정도를 제외하고 대부분의 구에서 전출이 전입보다 많아 인구가 유출되고 있음을 알 수 있다. 특히 강동구의 경우는 세대수의 11% 이상이 빠져나갔다. 다음으로 전출이 많았던 동작구의 경우에도 5%를 넘어 1년 내에 인구 유출로 보면 상당히 큰 움직임이 나타난 것이다.
강동구의 경우 유출의 대부분이 서울 시내에서가 아닌 기타 지역으로의 이동이었다는 점에 주목해야할 것이다. 9.62%가 시외로의 순전입이었으니 대부분이 서울 이외로 빠져나간 것이다. 은평구의 경우에는 순전입보다 순시외전입에서의 변화가 컸다는 점이 눈에 띈다.
시외로 빠져나간 인구의 상당 부분을 서울 내 다른 구에서의 전입으로 일부 채웠다는 이야기다. 결국 은평구는 시외로의 전출을 위해 거쳐 가는 일종의 징검다리인 셈이다.
서울시 밖으로의 이동이 아닌 서울시 지역 내에서 구간 전출입을 보면 은평구와 강서구는 순유입이 많았으며 종로구와 중구는 순유출이 가장 많았다. 강남구와 서초구의 경우는 전출이 조금 더 많았으나 큰 변화가 없었던 지역이다. 대체로 강북에서 시내로 불리는 지역에서 외곽으로의 이동이 많았던 것으로 보인다. 이는 앞서 살펴보았던 주택거래지수의 양상과도 맥을 같이한다.

<그림 2> 2015년 구별 순전입비율과 순시외전입비율

서대문구와 강서구 정도를 제외하고 대부분의 구에서 전출이 전입보다 많아 인구가 유출되고 있음을 알 수 있다. 특히 강동구의 경우는 세대수의 11%이상이 빠져나갔다.
자료 출처 : 서울열린데이터광장

<그림 3> 2015년 구별 순구간전입비율

은평구의 경우에는 순시외전입에서의 변화가 컸다는 점이 눈에 띈다. 시외로 빠져나간 인구의 상당 부분을 서울 내의 다른 구에서의 전입으로 일부 채웠다.
자료 출처 : 서울열린데이터광장

그렇다면 살기에 더 좋은 동네는 어느 곳일까? 살기 좋은 동네라면 인구 유출보다는 유입이 많지 않을까?
살기 좋다는 것에는 여러 의미가 담겨 있겠지만 생활이 편리하다는 것도 그중 한 요소일 것이다. <그림 4>의 생활편의시설지수는 은행·쇼핑시설·병원·약국 등 대표적인 생활 편의시설의 수를 인구수로 나눈 후 구별로 각 지수에서 가장 큰 값을 100으로 기준삼아 환산한 것이다. 다시 말하면 1인당 기준으로 각 시설의 수를 비율화해 나타낸 것이다. 여기 쇼핑시설에는 백화점과 대형마트, 재래시장 등이 포함됐다. 병원으로는 대형병원급 이상의 병원만이 포함된 숫자이다.

<그림 4> 2015년 구별 생활편의시설지수 비교

중구는 은행, 쇼핑, 병원, 약국 모두에서 지수가 가장 높게 나타났다. 병원의 경우는 강남이 근소한 차이로 중구에 비해 높았으나 중구가 네 개 지수 모두에서 매우 높은 값을 가졌다는 것은 서울이라는 도시가 하위 지역별로 거주가 이루어지는 곳과 업무나 쇼핑 등이 이루어지는 곳 등으로 역할을 나누어 하고 있다는 것을 의미한다.
자료 출처 : 서울열린데이터광장

중구는 은행·쇼핑·병원·약국 모두에서 지수가 가장 높게 나타났다. 병원의 경우는 강남이 근소한 차이로 중구에 비해 높았으나 중구가 네 개 지수 모두에서 매우 높은 값을 가졌다는 것은 서울이라는 도시가 하위 지역별로 거주가 이루어지는 곳과 업무나 쇼핑 등이 이루어지는 곳 등 각각 역할을 나눠 하고 있다는 것을 의미한다.
강남구는 쇼핑지수는 낮은 편이다. 일부 백화점이 존재함에도 불구하고 재래시장과 대형마트는 상대적으로 비싼 땅값으로 인해 많이 있지 않기 때문으로 보인다. 송파구는 다른 지수에 비해 특히 약국지수가 높다.
지수별로 보면 쇼핑지�測� 중구와 영등포구, 동대문구에서 매우 높다. 주로 전통시장이나 대형쇼핑상가 단지가 들어서 있는 곳들이다. 병원지수는 강남구와 송파구가 특히 높다.
네 개 지수의 단순 평균을 보면 동작구와 성북구가 네 개 지수 전반적인 값이 가장 낮다. 인접지역에는 편의시설이 존재할 수 있으나 해당 지역 내에는 상대적으로 편의시설이 많이 있지 않다. 순전입비율에서 이 두 개 구는 종로구와 중구를 제외하면 가장 순전입이 낮아 인구가 많이 유출되고 있는 지역이다. 결국 인구의 이동에는 여러 요소가 동시에 영향을 주지만 동작구와 성북구의 경우는 편의시설 부족이 인구유출과 밀접한 관련이 있을 가능성도 생각해볼 수 있을 듯하다. 한편 은행지수만 따로 살펴보면 사업체들이 많이 있는 중구와 종로구, 강남구가 매우 높은 편이고 반대로 가장 낮은 구는 중랑구, 은평구, 관악구 그리고 도봉구 등이었다.

우리나라 사람들의 교육열은 여전히 식지 않고 있기에 이사에 교육환경이 미치는 영향이 매우 클 것으로 생각해 볼 수 있다. 데이터 상으로도 맹모삼천지교의 모습이 실제로 나타날까?
초·중·고 학생 수를 보면 예상대로 강남구와 서초구는 전출에 비해 전입이 월등히 많은 지역이었고 목동으로 대표되는 양천구와 강서구도 전입비율은 높았으나 이 지역은 전출비율도 비교적 높은 편이었다. 성동구와 관악구, 용산구는 전입에 비해 전출이 오히려 두 배에 가까운 모습을 보여 학생이 빠져나가는 대표적인 지역으로 나타났다. 하지만 전입비율에서 가장 높은 강남구와 강서구조차 그 값은 0.4% 수준에 그쳐 교육을 위한 이사는 생각보다는 그리 많지 않았다. 전입비율과 전출비율은 각기 전입 및 전출 학생 수를 전체 학생 수로 나눈 값이다.

<그림 5> 2014년 구별 학생 전출 및 전입비율 비교

강남구와 서초구는 전출에 비해 전입이 월등히 많은 지역이고 목동으로 대표되는 양천구와 강서구도 전입비율은 높았으나 이 지역들은 전출비율도 비교적 높은 편이다.
자료 출처 : 서울열린데이터광장

전입신고 양식상의 전입사유 구분을 살펴보면 주택문제라는 응답이 절반 정도로 다수를 차지했고 직업과 가족이 다음 순서였다. 실제로 교육이 주된 이유였다고 하더라도 교육을 전입사유라고 응답하지는 않았을 것으로 보인다. 주택문제로 전입한 경우는 강동구와 노원구, 중랑구에서 높았고 직업사유의 전입은 관악구와 영등포구, 종로구와 중구 등이 높았다. 노원구와 도봉구는 직업 관련 사유 비율이 매우 낮았다. 자치구 내의 학생 수 증감과 비교해보면 교육 사유의 전입비율과 일관성을 갖는다. 가족 때문에 전입하는 경우는 구별로 큰 차이가 없었다.

<그림 6> 2015년 구별 전입사유비율

주택을 사유로 전입한 경우는 강동구, 노원구, 중랑구에서 높았고 직업사유의 전입은 관악, 영등포, 종로, 중구 등이 높았다. 노원구와 도봉구는 직업 관련 사유 비율이 매우 낮다.

주택문제로 이사를 한다고 보면 절대적인 요소는 당연히 가격일 것이기에 구별 아파트 가격을 매매가의 제곱미터당으로 비교해 보았다. 역시 가장 비싼 곳은 강남구로 제곱미터당 1천만 원을 넘었고, 서초구의 경우에도 981만 원이었다. 매매가 이루어진 경우에 대한 값이므로 전체와는 다소 차이가 있을 수 있다. 가장 높은 매매가를 보인 강남구는 397만 원의 도봉구에 비해서는 2.9배였다.

<그림 7> 2015년 구별 제곱미터당 아파트 매매가

아파트 매매가가 가장 비싼 곳은 강남구로 제곱미터당 천만 원을 넘었고, 서초구의 경우에도 981만 원이었다. 매매가 이루어진 경우에 대한 값이므로 전체와는 다소 차이가 있을 수 있다.
자료 출처 : 국토교통부 부동산실거래가 공개시스템

직장과 관련한 이유로 이사하는 경우를 좀 더 살펴보면 강남구는 사업체도 많고 종사자도 많다. 이는 높은 전입률의 주요 원인 중 하나로 보인다. <그림 8>에서의 사업체지수와 종사자수지수는 각각의 구별 총수 중 가장 큰 값을 100으로 해 비교한 것이다. 관악구는 사업체나 종사자가 많은 편은 아니지만 전입률은 매우 높았다. 관악구는 학생과 고시준비생 등의 1인 가구가 많다는 점과 강남·북으로 연결되는 교통요충이라는 지역적 특성이 작용한 것으로 보인다. 도봉구는 사업체도 많지 않으나 종사자나 전입률은 더 많이 낮은 수준이었고 명동으로 대표되는 중구는 사업체와 종사자 모두 많으나 전입률은 매우 낮았다. 신림동으로 대표되는 관악구와는 정반대로 사는 곳이라기보다는 일하는 곳의 전형적인 모습이다.

<그림 8> 2015년 구별 사업체 및 종사자수지수

관악구는 사업체나 종사자가 많은 편은 아니지만 전입률은 매우 높았다. 관악구는 학생과 고시준비생 등의 1인 가구 많다는 점과 강남북으로 연결되는 교통요충이라는 지역적 특성이 작용한 것으로 보인다.
자료 출처 : 서울열린데이터광장

혹시 지역 이름을 검색하는 사람이 많으면 그 지역으로 이사도 많이 일어날까? <그림 9>는 2004년 이후 현재까지의 각 구의 이름에 대한 구글에서의 전체 검색지수와 2015년 이후 현재까지의 검색지수를 비교한 비율을 함께 보여준다. 큰 변화가 없는 지역이 대체로 많으나 강서구, 중구, 은평구, 마포구 등은 눈에 띄게 검색지수가 증가했다. 그렇다면 이 지역의 검색지수가 증가한 이유는 과연 무엇일까? 데이터를 통해서도 이유를 찾기는 쉽지 않았으나 그중 하나는 의외로 ‘맛집’일 가능성이 높다는 추측을 해볼 수 있다. 각 구의 이름에 대한 연관검색어들을 살펴보면 이들 검색지수가 높은 편인 구에서 맛집이라는 단어가 연관검색어로 나타나는 경우가 자주 있었다. 그러나 맛집을 검색하는 것이라면 해당 지역으로의 이동으로 인한 상권발달이나 유동인구 증가에는 영향이 있어도 이사와는 직접 연관은 없을 것으로 보인다. 여하간 요즘 사람들은 먹거리에 대한 관심이 매우 높은 모양이다. 중구와 강남구가 2004년 이후의 전체 검색지수가 매우 높은 이유 역시 먹을 곳이 많아서일지 모른다.

<그림 9> 서울시 구별 검색지수 변화

구별 검색지수를 보면 큰 변화가 없는 지역들이 대체로 많으나 강서구, 중구, 은평구, 마포구 등은 눈에 띄게 검색지수가 증가하였다. 데이터를 통해서도 이유를 찾는 것은 쉽지 않았으나 이유 중 하나는 의외로 ‘맛집’일 가능성이 높다는 추측을 해볼 수 있다.
자료 출처 : 구글트렌드 검색지수(2016년 3월 12일 기준)

한편 2015년 1년간의 뉴스기사 중 서울·이사·전입·교육 총 네 가지 키워드가 포함된 것을 추출해 그 안에서 많이 사용된 단어들은 어떤 것이었는가를 살펴보았다.
뉴스 속의 서울은 어떤 모습인지를 보려한 것이다. 단어구름(Wordcloud)을 보면 전체적으로 교육에 대한 뉴스가 많은 비중을 차지했음을 알 수 있다. 누리과정과 어린이집 등 최근에 화두가 되었던 사항이 이에 포함됐다. 단어 간의 연관관계를 나타낸 <그림 10>에서는 지역을 비교한 뉴스, 특성화고의 전학과 관련된 뉴스, 위장전입과 적발에 관한 뉴스들이 한 그룹을 형성하고 있었고, 진로변경에 따른 전·입학이나 중학교 배정과 관련된 것들도 있었다.

<그림 10> 서울의 이사 관련 뉴스기사 분석 결과

단어구름(Wordcloud)를 보면 전체적으로 교육에 대한 뉴스가 많은 비중을 차지했음을 알 수 있다. 누리과정과 어린이집 등 최근에 화두가 되었던 사항들이 이에 포함되었다.
자료 출처 : 네이버뉴스(2015년 1년간) 자료 분석(텍스톰 소셜미디어 데이터 분석 솔루션 활용)

이번 호에서는 서울에서의 이사와 관련된 구별 특징을 다양하게 비교해 보았다. 이를 위해서 서울시가 운영하는 서울열린데이터광장에서 다양한 통계자료들을 사용했는데 이처럼 정부와 각 지방자치단체들이 활발하게 공공데이터를 개방하려는 노력을 하고 있기에 세부적인 지역들의 특성을 들여다보면서 이전에는 감으로나 느낄 수 있었던 사항을 숫자로 보는 것이 가능해져 가고 있다.
요약해보면 서울은 다른 도시로의 이사로 인해 인구가 줄어들어 큰 걱정을 하고 있으며 서울 내에서도 인구가 외곽지역으로 이동하고 있고 이는 향후에 추가적으로 시외까지의 이사로 연결될 가능성이 커 보인다. 이는 당연히 주택가격 상승의 영향이 큰 듯하다. 서울 내에서도 사는 지역과 일하는 지역이 점점 더 구분돼가고 있으며 그리 큰 비중은 아니라 보이지만 여전히 교육을 위한 이사도 존재한다. 기본적으로 도시를 사람이 살기위한 곳이라고 본다면 앞으로 걱정 없이 그리고 편리하고 편안하게 살 수 있는 변화들이 많이 나타났으면 하는 기대를 해본다.

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